Onliner.by: Факторы, которые влияют на рост или падение цен на жилье, указывают, что мы приблизились ко «дну»

27.07.2015 Что же будет с ценами на жилье? Я не берусь утверждать точно, достигли мы «дна» или нет, но могу перечислить факторы «за» и «против», и возможно это поможет вам составить собственное мнение. К факторам, которые тянут цену вниз, в первую очередь относится геополитическая ситуация, имеются в виду сложные отношения между Россией и Украиной, а также международные санкции, которые сегодня наложены на Российскую Федерацию.

Помимо этого, я бы отметил стоимость нефти, которая, по некоторым оценкам, упадет еще ниже после того, как Иран вновь получил возможность торговать ей в полной мере, а значит, снова станет одним из крупнейших игроков на этом рынке. Все это повлияет на российский рубль, а так как Беларусь зависит от положения дел в стране-соседке, и на нашу экономику. Само собой разумеется, что состояние экономики Беларуси и возможные негативные тенденции, такие, как снижение доходов населения и девальвационные ожидания, имеют очень серьезное влияние на цену квадратного метра. Если говорить о краткосрочных факторах, то можно отметить, что из-за снижения спроса в начале года у части застройщиков скопилось определенное количество нереализованных квартир. Они будут готовы пойти на некоторое снижение цены для их скорейшей продажи.

Теперь о факторах, которые тянут цену вверх или не дают ей падать дальше. Первый из них — себестоимость. Никто не будет строить себе в убыток. Сегодняшние цены на рынке недвижимости к себестоимости очень близки. Я знаю, что у обывателей есть иное мнение, и попробую перечислить то, что многие упускают из виду. Люди слышат, как строители объявляют, что себестоимость «квадрата» обходится в $700—900, и делают поспешные, поверхностные выводы. Но надо понимать, что стоимость продаваемого квадратного метра включает в себя не только, грубо говоря, цену бетона и арматуры. Во-первых, стоит разобраться, это стоимость чистого продаваемого или общего «квадрата», ведь еще есть подъезд, помещения общего пользования, чердаки, подвалы и т. д.

Во-вторых, по всей стране около 7% всех построенных квартир безвозмездно отдается муниципалитету и естественно, что это бремя также ложится на себестоимость «квадрата», который мы продаем. Добавьте к этому благоустройство, инженерные сети, различные обременения, которые сопровождают очень многие строительные проекты: застройщиков обязуют, например, поучаствовать в постройке детских садов, светофоров, дорог и так далее.

В-третьих, деньги, вкладываемые инвестором, как правило, получены в виде кредита под какой-то процент, который необходимо возвращать. Кроме того, сегодня самый безопасный для покупателя способ приобрести строящуюся квартиру — это жилищные облигации, выпуск которых необходимо обеспечить материально. Все это стоит немалых денег и входит в себестоимость, но и гарантирует спокойствие покупателя.

 

Ну и в-четвертых, для того чтобы построить качественный проект, необходимо, чтобы команда специалистов сидела и работала над ним несколько лет не только на стройке, но и в офисе — этим людям надо платить зарплату и содержать их. Не забудьте про затраты на проектирование, маркетинг, консультации привлекаемых узких специалистов, при этом чем лучше проект, тем выше эти расходы. И мы даже не начали считать затраты, которые несет застройщик, если мы хотим поставить скоростные лифты, качественные окна и двери в квартирах, сделать современное лобби, красивое озеленение и т. д.

Еще один фактор, который наверняка будет влиять на стоимость квадратного метра в будущем, заключается в том, что сегодня все больше проектов передается застройщикам с отягощением — переносом ЛЭП [линия электропередачи — прим. Onliner.by], расселением жильцов сносимого частного сектора и так далее.

Мы наблюдаем еще одну печальную тенденцию: в Минске сокращается рынок строительства жилья. Это означает, что уже вскоре в городе уменьшится конкуренция в области строительства, и это плохо. В этом году будет построено квартир меньше, чем в прошлом, еще меньше — в 2016-м. Что будет в 2017-м, уже понятно сейчас. Дома, которые будут строить в 2017 году, должны начать проектировать сегодня, но этого не происходит. Проектировщики отмечают уменьшение заказов, застройщикам не выдаются земли под строительство — нас ждет существенное снижение предложения новостроек в 2017 и 2018 годах. Кроме этого, рынок стал очень рискованным, и сегодня надо иметь большие собственные средства, чтобы возводить объект недвижимости. Именно поэтому я уже вижу средних игроков рынка и даже больших, которые выходят из данного сектора. Это негативно повлияет на рынок — уменьшается конкуренция, что, конечно, также отразится на цене.

В заключение приведу еще один фактор, о котором мало кто говорит, хотя он немаловажен — рабочая сила. Сегодня большой спад на строительном рынке и все больше опытных специалистов остаются без работы. Они не будут сидеть на месте и начнут ее искать в других странах — России, Казахстане, Европе, странах Балтии. Отток такой рабочей силы также негативно повлияет на рынок. Это было очень хорошо видно в странах Восточной Европы во время мировой рецессии 2008 года. Когда она закончилась и начались новые стройки, оказалось, что большинство специалистов или перепрофилировались, или уехали работать в другие страны. Этих людей было тяжело вернуть, а те, кто остались, требовали более высоких зарплат. То есть падение зарплат строителей сегодня, вполне вероятно, может обернуться их ростом в более далекой перспективе.

Международному рынку недвижимости уже очень много лет, и сегодня можно проследить определенные закономерности, которые были подтверждены десятками примеров. Посмотрите на кризисы, происходившие в разные годы в США, Европе, Японии, Финляндии, странах Балтии. Везде были кризисы, связанные с рынком недвижимости. Но всегда после проседания идет рост, и, как правило, в результате цены «пробивают» предыдущий потолок.

Подводя итог, скажу, анализируя рынок и поведение застройщиков, я считаю, что мы находимся либо «на дне» цены за квадратный метр, либо очень близко к нему. Скорее всего, будет именно так. Однако есть факторы, предсказать которые просто невозможно, и они могут повлиять на изменение цены как в ту, так и в иную сторону.

Возврат к списку