Бизнес новости: Иосиф Фридман: Чем больше будет ясности у инвесторов-участников аукционов, тем больше будет шансов у государства увеличить прибыль от реализации своей недвижимости

22.11.2017 В проекты по строительству жилой недвижимости в Беларуси в январе-сентябре 2017 года было инвестировано BYN 2,7 млрд, или на 0,7% больше, чем за аналогичный период 2016 года. При этом жилья в эксплуатацию было введено почти на 11% меньше. Из всех регионов только в Минске за девять месяцев выросли объемы ввода коммерческого жилья. Об условиях работы на белорусском рынке жилой недвижимости, реализации уникального для рынка комплекса D3, стратегии продаж и новых инвестиционных планах в интервью агентству "Бизнес-новости" рассказал генеральный директор компании Svitland Development в Беларуси и Литве Иосиф Фридман.


На презентации проекта по строительству комплекса D3 в сентябре 2014 года вы заявили, что компания Svitland Development инвестирует в комплекс около USD 30 млн. Стоимость всего проекта оценивалась в USD 70 млн. За последние два с половиной года рынок жилой недвижимости сильно изменился. А изменилась ли стоимость проекта, и сколько компания уже инвестировала в его реализацию?

За время реализации проекта цены на некоторые материалы упали на 10-20%, также упали цены на некоторые виды работ. Бывали ситуации, когда на складах поставщиков скапливалось большое количество стройматериалов, и мы могли приобретать их по более низкой цене за счет больших объемов. Но существенно стоимость всего проекта не изменилась, как и доля нашего участия в нем. Компания никогда не начинает реализовывать проект при отсутствии финансовых возможностей его завершить, даже если не будет продано ни одного квадратного метра. У нас было сильное финансовое плечо, что позволило выдержать сроки строительства. Иногда возникали ситуации, когда клиенты из-за сложностей в бизнесе не выдерживали установленный график платежей. Но мы шли навстречу таким клиентам и находили какие-то решения. Они не всегда на 100% соответствовали пожеланиям покупателей, но позволяли без применения санкций, увеличения цены квадрантного метра выплатить всю стоимость. И сегодня такие клиенты покупают еще одну квартиру, приводят новых покупателей.

В июле началось строительство последнего из трех домов комплекса D3. Планируется ли как-то изменить его концепцию по сравнению с другими домами с учетом ситуации на рынке и требований покупателей?

Третий дом комплекса будет таким же, как и два предыдущих.

Проект строительства комплекса D3 разрабатывался около двух лет. Отличается ли итоговая версия всего проекта от того, что планировалось вначале?

Глобальных изменений не было из-за нашего подхода к проектированию. Кому-то необходимо быстро спроектировать и начать строить, и уже в процессе реализации проекта вносить коррективы. Svitland Development изначально ориентировалась на создание что-то, чего в Беларуси никогда не было. Мы хотели довести проект до ума, внимательно изучив рынок жилой недвижимости, спрос, похожие проекты, реализованные в других странах. Для разработки концепции проекта привлекли израильскую компанию Pelleg Architects, имеющую 35-летний опыт работы, которая участвовала в проектировании разного уровня объектов, начиная от подводных музеев в Карибском и Красных морях до 50-70- этажных зданий. Ориентировались и на собственный опыт того, что работает в Беларуси, что нет. Например, дома в D3 строятся с беспороговой зоной для удобства жильцов. Это дорогое решение, но мы целенаправленно его применили. Все лифты в домах комплекса, опять же для удобства жильцов, опускаются в паркинг.

Новшеством для рынка стал спроектированный клуб жильцов. Когда и в каком виде он появится?

Концепция клуба была разработана в 2013-2014 годах, сдать его в эксплуатацию планируется через год. И сейчас мы детально подошли к вопросу наполнения клуба, вплоть до обсуждения с молодыми мамами, как сделать детскую комнату максимально полезной, эффективной и интересной для детей, выделить больше пространства для спокойного времяпрепровождения или активного отдыха.

В презентации проекта указано, что для максимального комфорта жильцов Svitland Development отказалась от проектирования точек общественного питания. Почему общепит не соответствует концепции D3?

Строительство коммерческой недвижимости в жилом доме – принципиально важный вопрос. Мы изначально определили, что D3 – это проект с небольшой долей коммерции, которая будет помогать жильцам. Поэтому в рамках комплекса уже открылись аптека, салон красоты, магазин цветов. Вскоре откроются и другие магазины. При этом в соответствии с концепцией проекта в домах не получится открыть ресторан или супермаркет. Объекты общественного питания или продовольственные магазины очень плохо воспринимаются в жилом проекте, так как понижают качество жизни по многим причинам: шум, антисанитария. Никто не хочет в 5 утра слышать, как работают разгрузочные машины, а поздно ночью – громкую музыку снизу. Например, в Израиле из-за наличия объекта общепита в жилом доме стоимость квадратного метра может быть на 10-20% ниже, чем в абсолютно таком же доме, находящемся на расстоянии 100 метров, но без общепита. Проектировщиков D3 консультировала обслуживающая организация, с участием которой согласовывались проектные решения, в том числе строительные и отделочные материалы.

Нашлось ли применение белорусским материалам, и какая их доля используется в проекте?

Долю оценить сложно. Но у нас не было причин не использовать высококачественные с адекватной ценой материалы белорусского производства: цемент, строительные смеси, краски, тротуарную плитку, декоративный кирпич. Впрочем, есть вещи, которые в Беларуси либо не производятся, либо они есть, но не подходящего качества.

Например?

В домах D3 устанавливаются высокоскоростные испанские лифты Orona со встроенными в зеркала мониторами. Это решение впервые применено в Беларуси, как и возможность вызова лифта прямо из своей квартиры. Подобного качества лифтов белорусские предприятия не производят. Скажу больше: многие решения в D3 не были предусмотрены действующими белорусскими СНиПами и проектным законодательством.

Это какие?

К примеру, индивидуальные кладовые помещения в паркингах и на этажах. Из своего опыта скажу, что белорусские СНиПы устаревшие. Поэтому все, что легко применимо в других странах, в Беларуси не так просто использовать, а это отнимает время. Кроме того, многие СНиПы не однозначны.

Предпринимали попытки что-то изменить?

Не скажу, что у нас есть силы и время лоббировать изменения в законы. С одной стороны, у чиновников есть понимание того, что законодательные нормы надо пересматривать, адаптировать под новые требования, с другой стороны, кардинальных изменений с учетом мировых тенденций и требований как к жилой, так и нежилой недвижимости мы по-прежнему не видим.

Какие изменения стоило бы внести в законодательство, чтобы упростить работу девелоперов?

Например, следует убрать обязательное составление смет. Зачем они нужны, особенно коммерческим организациям? Есть генподрядчик, есть победитель тендера, есть закрытая цена – все. Составление смет – это трата ресурсов и времени. Нигде в мире, где работает наша компания, нет требований к составлению смет. В конце концов, клиенты за это переплачивают. Также очень внимательно надо отнестись к существующим требованиям безопасности. Есть как продвинутые нормативы в этой части, так и неправильные. Например, к дверям квартир в D3 нет никаких требований противопожарной безопасности. Но на этом же этаже есть кладовая площадью 4,5 кв. метров, к которой слишком много требований безопасности. Есть и другие примеры.

Кризис в строительной отрасли повлиял на доходность вложений в недвижимость в Беларуси и прибыль девелоперов. А какой, по оценкам компании, должна быть оптимальная маржа при строительстве дорого жилья, чтобы, с одной стороны, обеспечивался устойчивый спрос на квартиры, с другой, иметь возможность корректировать цены, например, при падении рынка, но без существенного снижения прибыли?

Реализуемые нами проекты должны быть конкурентоспособны по цене с другими проектами, но при этом быть более качественными. А чтобы обеспечить высокий коэффициент цена/качество, невозможно работать с 50%-ной маржой. Девелоперы обычно рассчитывают на маржу 20%, но на белорусском рынке в части планируемой маржи наша компания, наверное, одна из самых скромных. При этом мы ориентируемся не только на маржу, но и на другие показатели. Нас прежде всего интересует объем вложенных инвестиций, когда мы вернем эти ресурсы и какую годовую доходность получим на выходе.

На какую доходность ориентируется Svitland Development?

Если говорить об офисной недвижимости, то в Швейцарии компания спокойно работает с 5%-ной доходностью, в Германии нас устраивает 6-7%. В Беларуси мы ориентируемся на доходность в 13%, а это семь лет окупаемости. Иногда компания готова пожертвовать окупаемостью и доходностью ради более солидного портфеля проектов.

Как кризис на рынке недвижимости повлиял на продажи и стратегию продвижения D3?

2015-2016 годы были сложными для всего рынка. Возможно, наши продажи в этот период шли лучше, чем у других компаний, благодаря уникальности продукта. Тем не менее мы продавали меньше квартир, чем планировали. То, что мы наблюдали на рынке – рекламные акции, скидки, увеличение сроков рассрочки – было похоже на панику. Мы же проводили взвешенную ценовую политику. Да, у нас тоже были акции, когда мы снижали стоимость квадратного метра на USD 50, но на определенный вид квартир, на определенное время, при этом такие акции заранее планировались. Например, была проведена черная пятница, ночная распродажа, кстати, впервые в Беларуси. Но это не было реакцией на низкие продажи в какой-то период. Не было такого, что за последнее время мы мало продали, завтра срочно выходим на рынок с новой акцией. У компании хорошее финансовое положение, что позволяет спокойно реагировать на ситуацию на рынке. Когда мы почувствовали, что рынку нужна беспроцентная трехлетняя рассрочка, мы ее ввели. С учетом ситуации на рынке разработали совместно с БПС-Сбербанком кредитную программу на 20 лет.

Какие рекламные площадки сегодня наиболее эффективны для девелоперов?

Есть площадки, которые просто перестали работать. Маркетинг и реклама из печатных СМИ, с телевидения, радио перемещается в социальные сети или Интернет. Наш маркетинговый бюджет также перераспределятся исходя из этой тенденции.

Для привлечения внимания к D3 вы даже задействовали youtube.

Мы почувствовали, что видео работает лучше, чем текст. Визуализация позволяет эффективнее презентовать преимущества нашего проекта, поэтому мы запустили рубрику с вопросами-ответами. Идет позитивный и продуктивный диалог с клиентами, причем, есть вопросы, которые заставляют нас задумываться о возможных решениях, которые можно применить в новых проектах. Например, один из последних адресованных нам вопросов касался возможности зарядки электромобиля в паркинге D3. Кстати, это один из вопросов, который не урегулирован действующим законодательством Беларуси: по каким тарифам надо платить за зарядку электромобиля в жилом доме? Есть разные тарифы для разных видов зданий, вне зависимости от того, кому они принадлежат. Поэтому если завтра застройщик решит установить в подземном паркинге мощности для зарядки электромобиля, он должен знать, как правильно все спроектировать, ничего не нарушив.

Ряд строительных компаний в последние месяцы отмечают рост спроса на новостройки. Касается ли это D3?

Оживление рынка жилой недвижимости мы наблюдаем c июля. Одна из причин – доступность кредитных ресурсов. На фоне роста спроса компании, и Svitland Development в том числе, стали повышать цены.

Какие квартиры в D3 пользуются наибольшим спросом?

Популярны большие по площади квартиры. При этом дома в D3 спроектированы таким образом, что две или три небольшие по площади квартиры легко объединяются в одну. Например, по заказу одной дипмиссии в результате объединения трех квартир в D3 появится резиденция посла одной из западных стран. Могу сказать, что сегодня доля клиентов, объединяющих квартиры, достаточно большая.

Как дальше будет развиваться ситуация со спросом и ценами на жилье?

Думаю, цены продолжат плавно расти. Помимо доступных кредитов еще одна причина роста спроса на жилье – низкие ставки по депозитам. Многие вкладчики не видят смысла держать деньги в банках, а недвижимость – это хороший актив для вложения. Если грамотно инвестировать, то можно не только сохранить, но и увеличить свой капитал. Кроме того, граждане, как мне кажется, поняли, что дно пройдено. Нечто похожее я наблюдал в странах Балтии в 2010 году. В конце 2008 года рынок недвижимости там существенно просел и цены долгое время снижались. В 2010 году цены стабилизировались на определенном уровне, а дальше стоимость жилья стала расти. В Беларуси те, кто покупает жилье сейчас, уже переплачивает за квартиры по сравнению с теми, кто приобретал недвижимость в начале года. Говоря о дальнейшем развитии рынка, надо учитывать и ограниченное предложение. В Минске в хороших местах почти не осталось хороших земельных участков, что сказывается на объемах строительства жилья.

У госкомпаний в этом плане есть определенные преимущества: условия получения ими земельных участков упрощены. Дефицит качественных площадок ощущают частные компании. Как в других странах решается вопрос с площадками для реализации проектов?

В странах, где мы работаем, есть частная собственность за землю. Компания может купить участок или получить бессрочное право аренды, и самостоятельно решать, когда строить. Если на участке должен быть введен в эксплуатацию жилой комплекс, то компания его построит, но тогда, когда ей будет это удобно. При этом надо понимать, что ни у кого нет цели купить землю и надолго заморозить инвестиции. И этот фактор – достаточный стимул для девелопера максимально быстро завершить проект. В Беларуси для покупателя участка устанавливаются жесткие обязательства по срокам освоения участка. И даже при наличии объективных причин сложно изменить сроки реализации проекта, так как чиновники не хотят брать на себя такую ответственность. Нередко компании, которым удается приобрести на аукционах участок для реализации проекта, ожидают неприятные сюрпризы, из-за которых затраты на проект вырастают минимум на 10-20%. Качество подготовительной работы – это еще одна проблема. Потенциальный инвестор, рассматривающий возможность покупки конкретного участка на аукционе, должен иметь информацию обо всех обременениях. Чем больше будет ясности у инвестора, тем больше будет желающих поучаствовать в аукционе, таким образом у государства будет больше шансов увеличить прибыль от реализации своей недвижимости. Но такое случается очень редко.

Строительство комплекса D3 должно завершиться в 2019 году. О новых проектах Svitland Development пока ничего не слышно. Будут ли они?

На данный момент мы ведем переговоры по конкретным земельным участкам с целью реализации новых проектов.

В каком сегменте?

Наиболее перспективными сегментами, на мой взгляд, являются офисная и жилая недвижимость. Гостиниц в Минске, как мне кажется, достаточно. Кроме того, гостиницы – это не наш конек. Также много построено торговых центров. В то же время на рынке офисной недвижимости скоро будет дефицит качественного предложения. Что касается жилья, то я не исключаю, что в перспективе мы построим элитный дом на 30-50 квартир. Но все будет зависеть от конкретного участка.

У вас есть свое видение относительно застройки Минска. Каких объектов сегодня не хватает в столице?

В Минске должно быть больше индивидуальных уникальных проектов. Например, Galleria Minsk – это архитектурная икона для столицы. Такое здание может стоять в любом современном городе мира. В мире сегодня строится много отдельно стоящих, а не многоподъездных домов. Это дорогие проекты, но дающие ряд преимуществ: больше воздуха, более качественные планировки, отсутствие длинных коридоров, плохой инсоляции. Также распространение получили смешанные проекты, то есть строительство в рамках одного объекта жилой, офисной недвижимости и даже гостиницы с целью минимизировать передвижение людей. Вот такие проекты хотелось бы видеть.

Возврат к списку